• Patrick Perreault

Le vice caché et vos responsabilités


L’article 1726 du code civil du Québec donne des dispositions générales du droit commun qui réglemente la vente de biens tel que les immeubles.


Selon celui-ci, le vendeur est tenu de livrer à l’acheteur, un immeuble libre de tout vice caché, même ceux qui lui sont inconnus. Le vendeur est donc responsable des défauts et déficiences non apparents, et ce, même après avoir remis les clés à l’acheteur.


Mais c’est quoi exactement un vice caché?


Est considéré comme un vice caché, tout vice respectant les critères suivants :


1- Le vice doit être grave:

Il doit être suffisamment sérieux , à tel point que l’acheteur n’aurait pas acheté l’immeuble s’il avait connu le vice ou aurait offert un prix moindre pour l’achat de l’immeuble. Les conséquences du vice doivent donc avoir un impact significatif.


2- Le vice doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente:

En cas de litige concernant un vice caché, il appartiendra au vendeur de prouver qu’il avait informer l’acheteur de l’existence du vice préalablement à la vente ou de démontrer que l’acheteur en avait connaissance. Il est à noter qu’une divulgation incomplète ou erronée ne libère pas le vendeur de sa responsabilité.


3- Le vice doit être non apparent:

Un vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent, sans avoir besoin de déplacer des objets, d’excaver, de faire d’analyses, de calculs ou de recourir à un expert (code civil du Québec, article 1726).


À noter que si des indices de vices sont apparents, l’acheteur se doit de pousser plus en profondeur son examen. Il a été reconnu par les tribunaux que la présence d’un expert est nécessaire dans certains cas (tel que pour une maison centenaire) pour que l’acheteur soit jugé comme ayant été prudent et diligent.

Le vendeur doit faire très attention, car toute déclaration trompeuse ou erronée concernant un vice apparent pourrait conduire les tribunaux à juger comme caché, un vice qui aurait autrement été considéré comme apparent.


4- Le vice doit être antérieur à la vente:

C’est à l’acheteur que revient le fardeau de démontrer que le vice, ou la cause du vice, existait avant de faire l’achat de l’immeuble.



Grâce à mes études collégiales en inspection en bâtiment, je serai en mesure de vous aider à réduire les risques de problèmes associés aux vices cachés, que vous soyez vendeur ou acheteur.


Au plaisir de vous servir!




Patrick Perreault

Courtier immobilier résidentiel

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Prévost, Québec, Canada, J0R1T0

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